Kalkulator punktów dyskontowych w kredycie hipotecznym

Punkty warto wykupić, gdy spełnione są dwa warunki naraz: utrzymasz kredyt (nie sprzedasz mieszkania i nie przeniesiesz kredytu) poza miesiąc progu opłacalności, a tej gotówki nie da się lepiej wykorzystać gdzie indziej.

Czy w Polsce są punkty dyskontowe

Nazwy “punkty” u nas się nie używa, ale sam mechanizm jest doskonale znany:

• Prowizja kontra marża. Banki rutynowo dają wybór: wyższa prowizja przy uruchomieniu i niższa marża przez cały okres, albo zero prowizji i wyższa marża. To dokładnie ta sama wymiana co kupowanie punktów i liczy się ją tak samo.
• Produkty dodatkowe. Konto z wpływem wynagrodzenia, karta czy ubezpieczenie potrafią obniżyć marżę. Tu jednak nie płacisz jednorazowo, tylko zobowiązujesz się do korzystania z usług, więc policz ich realny koszt.
• RRSO jako miara całości. Prowizja podnosi RRSO, nawet gdy obniża oprocentowanie nominalne. Porównując oferty, patrz na RRSO i na wynik z tego kalkulatora, a nie na samą marżę.

Kalkulator nadaje się do każdej propozycji w stylu “zapłać teraz z góry, a rata będzie niższa”, niezależnie od tego, jak bank ją nazywa.

Przykład: kredyt 300 000 zł, stała stopa na 30 lat

W pierwszym wierszu musisz utrzymać kredyt co najmniej 5 lat i 2 miesiące, żeby odzyskać 6000 zł. Od tego momentu każdy miesiąc to czysta oszczędność na odsetkach, a przez pełne 30 lat zysk netto po odjęciu opłaty początkowej wynosi około 29 100 zł.

Próg opłacalności prostymi słowami

Miesiąc progu opłacalności = koszt punktów ÷ miesięczna oszczędność, zaokrąglone w górę. To miesiąc, w którym odzyskujesz dokładnie tyle, ile zapłaciłeś z góry. Po nim jesteś na plusie, przed nim na minusie.

Kiedy nie kupować punktów

• Gdy planujesz sprzedaż albo przeniesienie kredytu w ciągu 5 lat. Próg opłacalności najczęściej wypada między 4 a 7 rokiem. Wcześniejsza sprzedaż oznacza, że zapłaciłeś pełną opłatę z góry, a zgarnąłeś tylko część oszczędności.
• Gdy przy uruchomieniu kredytu brakuje gotówki. Punkty zjadają poduszkę finansową. Zatrzymanie 6000 zł na nagłe wypadki jest zwykle cenniejsze niż oszczędzanie około 98 zł miesięcznie przez najbliższe 30 lat.
• Gdy koszty transakcji pokrywa sprzedający. Jeśli jego rabat pokrywa koszt punktów, najpierw sprawdź, czy nie da się go zamienić na większą obniżkę ceny nieruchomości. Czasem się da, czasem nie: zależy od zwyczajów danego rynku.
• Gdy proponują punkty ujemne (zwrot od banku). Wtedy rachunek się odwraca: bank płaci Tobie za przyjęcie wyższego oprocentowania. Przy planach szybkiego refinansowania bywa to sensowny ruch na krótką metę.

Kwestie podatkowe

W Polsce odsetek od kredytu hipotecznego na własne mieszkanie nie odlicza się od podatku, a prowizji tym bardziej. Ulga odsetkowa dotyczy wyłącznie praw nabytych sprzed 2007 roku. Najem prywatny jest od 2023 roku opodatkowany ryczałtem, w którym w ogóle nie rozlicza się kosztów, więc odsetki nie pomogą także wynajmującym. Amerykański argument, że “punkty są odsetkami, więc można je odliczyć”, w Polsce po prostu nie działa. Przy dużych kwotach skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Szybki rachunek w głowie

Jeśli próg opłacalności wypada poniżej 5 lat, a masz pewność, że zostaniesz w tym mieszkaniu 10 lat lub dłużej, wykup punkty. Jeśli próg przekracza 7 lat, a przyszłość jest niepewna, odpuść. Najtrudniejszy jest środek i to właśnie tam porównanie scenariuszy w tym kalkulatorze naprawdę się przydaje.