Kalkulator stopy kapitalizacji (cap rate)
Stopa kapitalizacji, czyli cap rate, to najszybszy sposób oceny, ile dochodu przynosi inwestycja w nieruchomość w stosunku do jej ceny. Wyraża dochód operacyjny netto nieruchomości jako procent kwoty, którą za nią płacisz, dzięki czemu dwie bardzo różne transakcje stają się bezpośrednio porównywalne. Wpisz cenę zakupu, roczne przychody brutto i roczne koszty operacyjne, a ten kalkulator natychmiast zwróci cap rate, dochód operacyjny netto (NOI) oraz miesięczny NOI. Wyższy cap rate zwykle oznacza więcej dochodu z każdej zainwestowanej złotówki, ale może też sygnalizować wyższe ryzyko.
Jak obliczyć cap rate
-
1
Wpisz cenę zakupu
Użyj ceny, którą zapłaciłeś lub spodziewasz się zapłacić za nieruchomość. To mianownik cap rate, więc podaj realistyczną kwotę „wszystko w cenie”, aby uzyskać najwierniejszy wynik.
-
2
Wpisz roczne przychody brutto
Zsumuj czynsz i wszelkie inne przychody, jakie nieruchomość generuje przez cały rok według realistycznych stawek rynkowych, zanim odejmiesz jakiekolwiek koszty.
-
3
Wpisz roczne koszty
Zsumuj roczne koszty operacyjne: zarządzanie, ubezpieczenie, konserwację, podatek od nieruchomości, media oraz rezerwę na pustostany. Pomiń raty kredytu — cap rate ignoruje finansowanie.
Wzór
Stopa kapitalizacji opiera się na dwóch liczbach: dochodzie operacyjnym netto i cenie.
- Dochód operacyjny netto (NOI) = roczne przychody brutto − roczne koszty operacyjne
- Cap rate = (NOI ÷ cena zakupu) × 100
Co kluczowe, NOI nie obejmuje rat kredytu, amortyzacji ani podatku dochodowego. Cap rate mierzy samą nieruchomość, a nie sposób jej finansowania, i właśnie to czyni go przydatnym do porównywania transakcji na równych zasadach.
Przykład obliczeniowy
Kupujesz niewielkie mieszkanie na wynajem za 600 000 zł. Przynosi ono 42 000 zł czynszu brutto rocznie, a Ty wydajesz 12 600 zł rocznie na zarządzanie, ubezpieczenie, podatki, konserwację i rezerwę na pustostany.
NOI = 42 000 − 12 600 = 29 400 zł.
Cap rate = (29 400 ÷ 600 000) × 100 = 4,90%.
Miesięczny NOI = 29 400 ÷ 12 = 2 450 zł.
Tak więc każda złotówka ceny zwraca niemal pięć groszy rocznie dochodu operacyjnego, przed jakimkolwiek kredytem.
| Cena zakupu | Przychody brutto | Koszty | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 450 000 zł | 37 800 zł | 11 340 zł | 26 460 zł | 5,88% |
| 600 000 zł | 42 000 zł | 12 600 zł | 29 400 zł | 4,90% |
| 900 000 zł | 54 000 zł | 16 200 zł | 37 800 zł | 4,20% |
Pułapki, których należy unikać
- Wliczanie kredytu. Cap rate jest bez dźwigni finansowej. Wrzucenie rat kredytu do kosztów zaniża NOI i psuje porównywalność.
- Pomijanie pustostanów. Nieruchomość rzadko jest wynajęta w 100%. Uwzględnij w kosztach realistyczną rezerwę na pustostany.
- Stosowanie czynszu ofertowego zamiast rynkowego. Optymistyczne przychody zawyżają cap rate. Zweryfikuj czynsze względem porównywalnych ogłoszeń.
- Pogoń za najwyższą liczbą. Bardzo wysoki cap rate może sygnalizować słabą lokalizację, zaległą konserwację lub wyższe ryzyko, a nie okazję.
Najczęściej zadawane pytania
To zależy od rynku i rodzaju aktywa. W wielu lokalizacjach typowy cap rate wynosi 5–10%, przy czym prestiżowe, niskiego ryzyka lokalizacje znajdują się w dolnej części przedziału, a rynki o wyższym ryzyku lub wyższej rentowności w górnej. Porównuj go z podobnymi nieruchomościami w tej samej okolicy, a nie z uniwersalnym celem.
Nie. Cap rate to miara bez dźwigni finansowej: dochód operacyjny netto nie obejmuje rat kredytu, więc odzwierciedla zwrot z nieruchomości niezależnie od finansowania. Aby uwzględnić kredyt, użyj kalkulatora cash-on-cash lub nieruchomości na wynajem.
Są ze sobą ściśle powiązane. Zarówno rentowność najmu netto, jak i cap rate dzielą dochód po kosztach przez cenę. Cap rate to standardowy termin w nieruchomościach komercyjnych i zawsze opiera się na dochodzie operacyjnym netto, podczas gdy rentowność najmu często podaje się zarówno brutto, jak i netto.
Roczne koszty operacyjne: zarządzanie nieruchomością, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, konserwację, media, które opłacasz, oraz rezerwę na pustostany. Nie wliczaj kapitału ani odsetek kredytu, amortyzacji ani jednorazowych nakładów inwestycyjnych.
Nie. Każde obliczenie odbywa się w całości w Twojej przeglądarce. Nic, co wpiszesz, nie jest wysyłane na serwer ani nigdzie zapisywane.
Powiązane narzędzia
Kalkulator tralek
Podaj światło między słupkami, szerokość tralki oraz maksymalny dozwolony prześwit, aby uzyskać dokładną liczbę potrzebnych tralek i równy odstęp między każdą szczebliną, bez prześwitu większego niż dopuszczają przepisy.
Kalkulator czasu trwania
Oblicz czas między dwiema godzinami jako HH:MM, godziny dziesiętne, minuty i sekundy.
Kalkulator proporcji
Wpisz trzy wartości w a:b = c:d, aby znaleźć brakujący składnik. Całkowite proporcje a:b są też skracane do najprostszej postaci.
Kalkulator pochodnych wielomianów
Różniczkuj wielomiany takie jak 3x^3 + 2x^2 - 5x + 7 i sprawdź, jak stałe, współczynniki oraz potęgi przechodzą w f'(x).
Kalkulator wypłaty netto
Oszacuj wypłatę netto w 2026 roku po federalnych i stanowych podatkach, FICA oraz potrąceniach z benefitów w dowolnym stanie USA.
Kalkulator makroskładników
Przelicz dzienny cel kalorii i procenty makroskładników na gramy białka, węglowodanów i tłuszczu. Sprawdź rozkład zbilansowany, wysokobiałkowy, na masę lub z niższą ilością węglowodanów.