Softonic

Kalkulator punktu równowagi przy refinansowaniu

Krok 1 / 3 Próg rentowności

Aktualny kredyt

Dalej

Refinansowanie opłaca się tylko wtedy, gdy mieszkasz w nieruchomości wystarczająco długo, by spadek miesięcznej raty przewyższył koszty zawarcia nowej umowy. Miesiąc równowagi to punkt, w którym łączne oszczędności zrównują się z tymi kosztami: jeśli zostaniesz dłużej, oszczędzasz; jeśli sprzedasz wcześniej, tracisz pieniądze. Kalkulator bierze pod uwagę aktualne saldo, oprocentowanie, pozostały okres spłaty, nowe oprocentowanie oraz szacunkowe koszty zawarcia umowy i wskazuje dokładny miesiąc.

Jak obliczyć punkt równowagi

  1. 1

    Wpisz aktualny kredyt

    Resztowa suma, obecna stopa procentowa oraz pozostały okres w miesiącach.

  2. 2

    Wpisz nowy kredyt

    Nowa stawka, nowy okres spłaty (często 30 lat – istotne jest ponowne ustawienie terminu) oraz wszystkie punkty płatne przy zamknięciu transakcji.

  3. 3

    Dodaj łączne koszty zamknięcia

    Prowizje banku, opłaty stron trzecich (wycena nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe za wpis do księgi wieczystej), odsetki naliczone z góry oraz prowizja za udzielenie kredytu. W typowym przypadku refinansowania kredytu hipotecznego w Polsce koszty te wynoszą od 1% do 3% wartości kredytu.

  4. 4

    Odczytaj miesiąc równowagi

    W tabeli poniżej podsumowania przedstawione są miesięczne oszczędności, łączne oszczędności oraz miesiąc, w którym łączne oszczędności po raz pierwszy przekraczają koszty zamknięcia.

Wzór na punkt równowagi i jego ograniczenia

Wersja uproszczona: miesiące do równowagi = koszty zawarcia umowy / miesięczne oszczędności. Refinansowanie, które oszczędza 180 zł miesięcznie przy kosztach zawarcia umowy wynoszących 4 500 zł, osiąga punkt równowagi po 25. miesiącu; po jego przekroczeniu zaczynasz realnie oszczędzać.

Wersja uproszczona ukrywa dwie złożoności, które mogą odwrócić odpowiedź.

1. Nowy kredyt zwykle resetuje harmonogram amortyzacji. Refinansowanie kredytu, któremu pozostały 22 lata spłaty, na nowy okres 30-letni wydłuża go o 8 lat. Twoja miesięczna rata maleje nie tylko ze względu na niższe oprocentowanie, ale także dlatego, że saldo rozkłada się na większą liczbę miesięcy. Te „oszczędności” wynikają częściowo z tego, że spowalniasz spłatę kapitału.

2. Płacenie odsetek przez dłuższy okres kosztuje więcej w sumie. Porównaj łączne odsetki zapłacone przez cały okres obu kredytów, a nie tylko różnicę miesięczną. Kalkulator pokazuje oba ujęcia: miesięczne oszczędności (perspektywa przepływu gotówki) oraz porównanie odsetek za cały okres (perspektywa kosztów całkowitych).

Kiedy refinansowanie faktycznie ma sens

Sytuacja Refinansować?
Oprocentowanie spada o 0,75% lub więcej ORAZ planujesz zostać ponad 5 lat Zazwyczaj tak
Oprocentowanie spada o mniej niż 0,5% LUB koszty zawarcia umowy przekraczają 4% salda Prawdopodobnie nie
Chcesz pozbyć się ubezpieczenia niskiego wkładu (relacja kredytu do wartości nieruchomości poniżej 80%) Tak
Jesteś w ostatnich 5 latach istniejącego kredytu Rzadko
Przeprowadzasz się w ciągu 18 miesięcy Nie
Przejście z oprocentowania zmiennego na stałe przed kolejną aktualizacją Często tak

Orientacyjne zakresy punktu równowagi

Na polskim rynku mieszkaniowym typowy okres osiągnięcia punktu równowagi wynosi od 24 do 48 miesięcy. Okres krótszy niż 18 miesięcy jest bardzo korzystny: zazwyczaj oznacza znaczną obniżkę oprocentowania przy niskich kosztach lub bonifikatach ze strony banku. Okres przekraczający 60 miesięcy oznacza nieopłacalne refinansowanie; mało prawdopodobne, byś odzyskał koszty, zanim zdarzenia życiowe zmuszą cię do sprzedaży nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania

Każdy punkt kosztuje zwykle 1% od kwoty kredytu i zmniejsza stawkę o 0,125% do 0,25%. Oblicz punkt równowagi dla punktów oddzielnie od punktu równowagi przy refinansowaniu – punkty są opłacalne wyłącznie w przypadku utrzymywania kredytu przez okres od 4 do 7 lat po samym refinansowaniu.

Prowizja za udzielenie kredytu, punkty obniżające oprocentowanie, wycena nieruchomości (400–800 zł), sprawdzenie zdolności kredytowej, opłaty notarialne i sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz odsetki naliczone z góry od momentu zawarcia umowy do końca miesiąca. Podatki i ubezpieczenia opłacone z góry nie są faktycznymi kosztami: te środki pozostają Twoje.

Tak, kalkulator to wspiera. Włączenie kosztów odsetkowych do kapitału oznacza, że finansujesz je według nowej stawki – miesiąc punktu równowagi przesuwa się nieco później, ale przy zamknięciu transakcji zachowasz gotówkę w kieszeni.

Punkt równowagi przepływu gotówki (gdy miesięczne oszczędności pokrywają koszty zamknięcia kredytu) odzwierciedla perspektywę krótkoterminową. Punkt równowagi całkowitych odsetek (gdy całkowite odsetki nowego kredytu spadają poniżej całkowitych odsetek starego kredytu) odzwierciedla perspektywę długoterminową. Te wartości mogą się różnić w zależności od lat, gdy nowy kredyt przedłuża okres spłaty.

Nie. Obliczenia są wykonywane w Twoim przeglądarce, a wprowadzone przez ciebie liczby nigdy nie są przesyłane.

Powiązane narzędzia

Kalkulator wiązarów dachowych

Oszacuj pozycje i równy rozstaw wiązarów, wznios i długości połaci z długości budynku, rozpiętości, nachylenia i okapu.

Kalkulator numerologii imienia i nazwiska

Oblicz liczbę przeznaczenia i liczbę ekspresji z pełnego imienia i nazwiska metodą numerologii pitagorejskiej, wraz z krótką interpretacją osobowości.

Kalkulator tralek

Podaj światło między słupkami, szerokość tralki oraz maksymalny dozwolony prześwit, aby uzyskać dokładną liczbę potrzebnych tralek i równy odstęp między każdą szczebliną, bez prześwitu większego niż dopuszczają przepisy.

Kalkulator dopasowania imion

Wpisz dwa imiona, a otrzymasz zabawny wynik dopasowania oraz pitagorejską liczbę każdego imienia. Narzędzie czyta wyłącznie alfabet łaciński (A-Z), więc polskie znaki zamień na podstawowe litery.

Kalkulator okręgu podziałowego otworów

Oblicz PCD, podziałkę kątową i dokładne współrzędne X/Y równomiernie rozmieszczonych otworów, z obrotem, przesunięciem i eksportem CSV.

Kalkulator całki potrójnej

Przybliżaj oznaczone całki potrójne dla liczbowych granic x, y i z metodą punktu środkowego w przeglądarce.

Narzędzie jest dostępne w innych językach