Softonic

Kalkulator DSCR

Krok 1 / 4 DSCR
Dalej

Oblicz wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) nieruchomości na podstawie dochodu operacyjnego netto i całkowitej obsługi zadłużenia za ten sam okres. Wprowadź NOI bezpośrednio albo oblicz go jako efektywny przychód operacyjny brutto pomniejszony o koszty operacyjne, a następnie sprawdź wartości roczne, nadwyżkę przepływów pieniężnych i porównanie z własnym celem. To wstępna kalkulacja dla nieruchomości komercyjnych, a nie decyzja kredytowa ani narzędzie do ustalania kwoty kredytu.

Jak obliczyć DSCR nieruchomości

  1. 1

    Wybierz jeden okres

    Wybierz okres roczny albo miesięczny i stosuj go do wszystkich kwot. Wartości miesięczne są mnożone przez 12 w wynikach rocznych.

  2. 2

    Wprowadź NOI nieruchomości

    Podaj dochód operacyjny netto bezpośrednio albo odejmij koszty operacyjne od efektywnego przychodu operacyjnego brutto. Obsługa zadłużenia nie jest kosztem operacyjnym.

  3. 3

    Wprowadź obsługę zadłużenia

    Podaj łączny kapitał i odsetki należne za wybrany okres. Kwota musi być większa od zera.

  4. 4

    Sprawdź wskaźnik

    Odczytaj DSCR, wartości roczne, nadwyżkę przepływów, procent pokrycia i różnicę względem opcjonalnego dodatniego celu.

Wzór na DSCR

Kalkulator dla nieruchomości stosuje następujące wzory:

  • NOI = efektywny przychód operacyjny brutto − koszty operacyjne
  • DSCR = NOI ÷ obsługa zadłużenia
  • Nadwyżka przepływów pieniężnych = NOI − obsługa zadłużenia
  • Procent pokrycia = DSCR × 100

Dochód operacyjny netto (NOI) to dochód z nieruchomości po kosztach operacyjnych, lecz przed obsługą zadłużenia. Obsługa zadłużenia obejmuje kapitał i odsetki należne od finansowania nieruchomości w tym samym okresie. Nie odejmuj raty w zestawieniu kosztów, a następnie nie wpisuj jej ponownie jako obsługi zadłużenia.

Przykład obliczenia

Nieruchomość komercyjna osiąga roczny NOI 150 000 zł, a roczna obsługa zadłużenia wynosi 120 000 zł.

  • DSCR = 150 000 ÷ 120 000 = 1,25
  • Nadwyżka przepływów = 150 000 − 120 000 = 30 000 zł
  • Procent pokrycia = 1,25 × 100 = 125%

Kwoty miesięczne 12 500 zł i 10 000 zł dają ten sam wskaźnik, ponieważ obie są przeliczane na rok tym samym mnożnikiem. Wynik powyżej 1 oznacza wyłącznie, że wpisany NOI jest większy od wpisanej obsługi zadłużenia; poniżej 1 jest od niej mniejszy. Sama arytmetyka nie przesądza o decyzji kredytodawcy.

Porównuj zgodne definicje

Amerykański urząd nadzoru bankowego OCC opisuje DSCR nieruchomości jako NOI podzielony przez roczną obsługę zadłużenia. Kredytodawca może jednak stosować skorygowane przepływy netto, odliczać rezerwy, przyjmować raty w scenariuszu warunków skrajnych albo uwzględniać dodatkowe zobowiązania. Przed porównaniem z ofertą lub kowenantem sprawdź jego definicje dochodu, kosztów i obsługi zadłużenia. Wpisany cel jest jedynie punktem odniesienia, a nie uniwersalnym wymogiem.

Kalkulator nie wyznacza maksymalnej kwoty kredytu, oprocentowania, wartości nieruchomości, podatków ani zdolności kredytowej. Jest pomocą rachunkową do planowania, a nie poradą finansową, prawną lub kredytową.

Najczęściej zadawane pytania

Przy wprowadzonych kwotach NOI stanowi 125% obsługi zadłużenia, czyli jest od niej o 25% wyższy. Nie jest to decyzja kredytowa, ponieważ kredytodawcy stosują różne definicje i wymagania.

Użyj dochodu z nieruchomości po zwykłych kosztach operacyjnych, takich jak zarządzanie, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, naprawy, media opłacane przez właściciela i odpowiednia rezerwa na pustostany. Wyklucz obsługę zadłużenia. Kredytodawca może stosować własne korekty lub potrącenia rezerw.

Tak, w tym kalkulatorze. Wprowadź łączny kapitał i odsetki należne za wybrany okres. Jeśli kredytodawca dolicza inne zobowiązania, przy porównaniu z jego wymogiem zastosuj sumę według jego definicji.

Tak. Wybierz okres miesięczny i wprowadź wszystkie kwoty miesięcznie. Kalkulator mnoży NOI i obsługę zadłużenia przez 12 na potrzeby prezentacji rocznej; DSCR się nie zmienia.

Nie ma uniwersalnego progu. Odpowiedni poziom zależy od kredytodawcy, rodzaju nieruchomości, stabilności przepływów, amortyzacji i metody analizy. Używaj opcjonalnego celu tylko dla sprawdzonego wymogu.

Nie. Kwota może też zależeć od oprocentowania, amortyzacji, relacji kredytu do wartości, debt yield, rezerw i polityki kredytowej. Narzędzie oblicza tylko DSCR nieruchomości i powiązane przepływy.

Powiązane narzędzia

Kalkulator soli do basenu

Oblicz ilość soli do basenu na podstawie aktualnego i docelowego zasolenia w ppm. Sprawdź kg, funty, worki lub ostrożny szacunek wymiany wody.

Kalkulator wysokości gęstościowej

Oblicz wysokość gęstościową z wysokości ciśnieniowej i temperatury powietrza zewnętrznego. Natychmiastowy wynik w stopach oraz temperatura standardowa ISA, do bezpiecznego planowania startu i wznoszenia.

Kalkulator procentów

Oblicz procent z wartości, dodaj lub odejmij procent albo znajdź wartość początkową dla danego udziału. Wpisz dwie liczby i zobacz wzory.

Kalkulator zaokrągleń

Zaokrąglaj dokładne liczby dziesiętne od 12 miejsc po przecinku po biliony. Porównaj remis do parzystej, od zera, sufit, podłogę i cztery inne tryby.

Kalkulator amperogodzin

Oblicz czas pracy i zmagazynowaną energię akumulatora na podstawie amperogodzin, napięcia i prądu obciążenia. Otrzymaj czas pracy w godzinach i minutach oraz energię w watogodzinach i kilowatogodzinach.

Kalkulator mieszanki paliwa i oleju do silników 2-suwowych

Oblicz ilość oleju do benzyny albo ilość paliwa z dostępnego oleju. Obsługuje jednostki metryczne, amerykańskie, brytyjskie i własne proporcje.

Narzędzie jest dostępne w innych językach